בשונה מדירה חדשה מקבלן, רכישת דירה מיד שנייה מלווה באתגרים משפטיים, תכנוניים וכלכליים מורכבים. בנדל"ן, רישום הנכס בטאבו הוא גמר הקניין — כלומר, רק כאשר הזכויות רשומות על שמך באופן תקין, אתה הופך לבעלים החוקי של הנכס. לפיכך, השלמת הקנייה אינה רק חתימה על חוזה, אלא גם ווידוא שכל ההיבטים המשפטיים והתכנוניים תקינים.
רוכשים רבים נופלים בפח כאשר מתברר כי לדירה יש חריגות בנייה, חובות נסתרות, או אף סכסוכים משפטיים בין בעלי הזכויות.
אחד המקרים המפורסמים הוא מקרה שבו דירה נמכרה במחיר אטרקטיבי, ורק לאחר הקנייה התברר כי קיימת זכויות קדומות של דיירים לשעבר או אפילו צווי עיקול שהופעלו על הנכס בעקבות חובות קודמים של המוכר. מקרים כאלו יכולים לגרום לשיבושים משמעותיים ואף להפסדים כספיים כבדים.
מה לבדוק לפני החתימה על חוזה?
- בדיקות תכנוניות
חשוב לוודא מראש אם הנכס נמצא במסגרת תכנית מתאר – תכנית בניין עיר (תב"ע) המעידה על הזכויות הבנייה וההתאמה של הנכס לתכניות הממשלתיות והרשות המקומית.
חריגות בנייה – בנייה שלא לפי היתר עלולה להוביל לביטול ההיתר, קנסות, והוראות להריסה. לעיתים חריגות לא נראות לעין, כמו חדרים שהתווספו ללא רישום, תוספות במרפסות, או שינוי ייעוד שימוש.
בדיקה זו נעשית מול הרשות המקומית, וחשוב כי היא תעשה טרם חתימת חוזה, כדי למנוע הפתעות.
- חובות וגביות נסתרות
במקרים רבים על הנכס קיימים חובות שלא מפורטים בחוזה הרכישה.
- חובות מס רכישה, ארנונה, היטל השבחה, ואגרות שונות.
- עיקולים או שעבודים של בנקים או צדדים שלישיים, אשר עלולים למנוע את רישום הנכס על שם הקונה.
בדיקה זו נעשית מול רשות המיסים, טאבו, ובנקים, ויש לבצעה באמצעות עורך דין או שמאי מקרקעין מוסמך.
- מצב רישום הנכס
כפי שצוין, הרישום בטאבו הוא האישור הרשמי והמחייב לבעלות הנכס.
חשוב לוודא שהנכס רשום על שם המוכר במלואו, ללא הערות אזהרה שמגבלות או זכויות צד ג' כמו שכירות ארוכת טווח, זכויות עישוב או זיקת הנאה.
לעיתים מופיעות הערות אזהרה שאינן נראות לעין או לא מפורטות בחוזה, ויש להיוועץ בעורך דין לבחינת רישומי הטאבו לפני הקנייה.
- בדיקת זכויות המוכר
מי שמוכר חייב להיות בעל הזכויות המלאות בנכס, או מיופה כוח חוקי.
מקרים נפוצים של סכסוכים בין יורשים, מחזיקים משותפים בנכס, או בעלי זכויות חלקיות עלולים להביא לפסילת העסקה.
במקרים של ריבוי יורשים, יש לוודא שכל הצדדים חתמו על העסקה או שנסגר הסכם מסודר ומקובל.
רוכש אחד כמעט וחתם על חוזה לרכישת דירה כשהתברר ברגע האחרון כי קיימת הערת אזהרה על הנכס, שנרשמה בעקבות סכסוך בין שותפים עסקיים של המוכר. סכסוך זה לא נחשף בתחילה, והעסקה הייתה בסכנת ביטול וביטחון כספי. הודות לבדיקה משפטית מקיפה וייעוץ מוקדם, נמנע הרוכש מהפסד כבד ונסוג מהעסקה בזמן.
סיכום והמלצות
רכישת דירה מיד שנייה היא עסק מורכב שדורש בדיקות מוקדמות וידע מקצועי רחב.
חשוב להיעזר בעורך דין מקרקעין מומחה שיבצע עבורכם את כל הבדיקות: תכנוניות, רישומיות, פיננסיות, ובדיקת זכויות המוכר.
אל תמהרו לחתום על חוזה בלי לבדוק את כל ההיבטים, כדי למנוע הפתעות עתידיות.
רוצים לרכוש דירה בביטחון מלא וללא סיכונים? במשרדנו מתמחים בליווי משפטי מלא ברכישת דירות מיד שנייה, עם דגש על הגנה מלאה על זכויותיכם. פנו אלינו עוד היום לקבלת ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם כסף, זמן ודאגות.
המידע לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי פרטני, וכל מקרה נבחן לגופו.