עסקת מקרקעין היא מהלך כלכלי מהותי בעל השלכות משפטיות, פיננסיות ואישיות נרחבות. בין אם מדובר ברכישת דירת מגורים ראשונה ובין אם במכירת נכס לצורך השקעה, ביצוע בדיקות מקדמיות יסודיות מהווה תנאי הכרחי לניהול עסקה תקינה ולהפחתת סיכונים.
הבדיקות המרכזיות בעסקאות מכר דירה
1. בדיקת זכויות במקרקעין
יש לוודא את זהות בעל הזכויות הרשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו), במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, בהתאם למקור הזכות. במסגרת בדיקה זו יש לעמוד על קיומם של שעבודים, משכנתאות, הערות אזהרה, עיקולים או זכויות צד ג' העלולות לפגוע בחופש ההעברה.
2. בחינת מצב תכנוני ובנייה
בדיקה ברשות המקומית נועדה לאתר חריגות בנייה, צווי הריסה או שימושים החורגים מהיתר הבנייה. חריגות אלו עלולות למנוע קבלת משכנתא, להקשות על קבלת היתר עתידי או לחשוף את הקונה לסיכונים משפטיים וכלכליים.
3. בדיקות מול הרשויות
יש לוודא כי אין חובות ארנונה, אגרות או היטלי פיתוח החלים על הנכס, וכי כל התשלומים השוטפים מול העירייה או המועצה שולמו. אי־תשלום חובות אלו עלול לעכב את השלמת העסקה ואף לייצר חבות כספית כלפי הקונה.
4. בדיקה הנדסית ושמאית
בדיקה מקצועית של מהנדס או שמאי מקרקעין מאפשרת לעמוד על מצבו הפיזי של הנכס ועל שוויו הריאלי. ליקויי בנייה מהותיים עלולים להפוך את הרכישה לעסקה שאינה כדאית ואף להעמיד את הקונה בפני עלויות בלתי צפויות.
5. היבטים מיסוייים ופיננסיים
יש להיערך מבעוד מועד להשלכות המס הנובעות מן העסקה – מס רכישה, מס שבח והיטלים נלווים – ולבחון את מקורות המימון, לרבות התאמת העסקה ליכולת קבלת משכנתא.
סיכום
בדיקות מקדמיות אינן שלב טכני בלבד, אלא נדבך יסודי המבטיח את תוקפה, כדאיותה וביטחונה של עסקת המקרקעין. הימנעות מהן עלולה להוביל להשלכות משפטיות וכלכליות מרחיקות לכת, בעוד שביצוען המדויק מאפשר לצדדים לנהל את העסקה מתוך וודאות וביטחון.
