בעולם המקרקעין, קניין איננו מושג מיידית עם החתימה על חוזה. להבדיל ממטלטלין, בהם הקניין עובר במסירה פיזית – במקרקעין, רק רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו) מהווה את גמר העסקה.
אבל מה קורה בפרק הזמן שבין החתימה לבין הרישום?
כאן נכנסת לתמונה הערת האזהרה – מנגנון משפטי שמגן על הזכויות של מי שרכש, התחייב או קיבל זכות במקרקעין, אך עדיין לא השלים את הרישום.
מהו הליך רישום הערת אזהרה?
ההליך תלוי בגוף שאצלו רשום הנכס:
- רישום בטאבו (לשכת רישום מקרקעין)
ההליך נעשה באמצעות טופס בקשה לרישום, לרוב מוגש ע"י עו"ד עם ייפוי כוח מתאים. יש לצרף:
- הסכם המכר או המסמך שמכוחו מבקשים את ההערה
- אישור תשלום אגרה
- מסמכי זיהוי
ההערה נרשמת בפנקסי המקרקעין וניתנת לאיתור ע"י כל דורש.
- רישום במנהל מקרקעי ישראל (רמ"י)
כאשר מדובר במקרקעין לא מוסדרים, או בנכסים הרשומים עדיין ברמ"י – יש לפעול לפי הנהלים שלהם, כולל תיאום מול החברה המשכנת או המחזיק בזכויות.
- חברה משכנת
במקרים רבים, בפרויקטים חדשים, הזכויות רשומות על שם החברה היזמית, ולא ניתן לרשום הערה בטאבו. במקרה כזה נרשמת הערת אזהרה פנימית או בהתאם להסכמות מול החברה. חשוב לוודא שההערה מופיעה בפנקס ההחזקה של החברה.
מתי חייבים לרשום?
מייד לאחר החתימה על ההסכם, ולפני כל תשלום מהותי (למעט דמי רצינות).
דחייה ברישום יוצרת חשיפה לפגיעה בזכויות – בין אם ע"י מכירה כפולה, שעבוד, עיקול או חדלות פירעון של הצד המוכר.
רוכשת דירה מפרויקט חדש גילתה, חצי שנה לאחר החתימה, שהקבלן שִעבד את הקרקע לבנק נוסף.
בבדיקה התברר שלא נרשמה עבורה הערת אזהרה – כיוון שהובטח לה שזה "בטיפול".
בית המשפט נדרש להכריע בין זכויות הבנק והקונה, כאשר לרעתה – ההערה לא נרשמה מעולם.
מוסר ההשכל: הבטחות לא מגינות על זכויות – הערת אזהרה כן.
איך מתבצע בפועל?
- יש לוודא שכל בעלי הזכויות חותמים על ההסכמה לרישום ההערה.
- עורך הדין יגיש את הבקשה (בדרך כלל מקוון), בצירוף כל המסמכים.
- משך הטיפול נע בין ימים לשבועות, תלוי בגוף המטפל.
מה כדאי לבדוק לאחר הרישום?
- שההערה מופיעה בפלט העדכני של לשכת רישום מקרקעין / רמ"י
- שמספר ההסכם, הסכום ותאריך החתימה מופיעים (אם נדרשים)
- שההערה נרשמה על שמכם ולא על שם מיופה כוח או גורם שלישי
המידע לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי פרטני, וכל מקרה נבחן לגופו.
גם עסקה פשוטה למראה יכולה להפוך למורכבת – כשלא מגנים על עצמכם בזמן.
משרדנו מלווה רוכשים, מוכרים ומשקיעים בשלב הקריטי של ההתקשרות המשפטית ורישום הזכויות – כדי שמה שנראה כמו עסקה טובה, יהיה גם בטוח וחוקי.
📞 צרו איתנו קשר לייעוץ לפני החתימה – ונדאג שהזכויות שלכם יהיו רשומות, מוגנות וברורות.