כיצד נקבעת האחריות לתשלום הארנונה, ומה עושים כאשר חוב כזה צץ באופן בלתי צפוי?
השכרת נכס מגורים מעלה לא פעם שאלות משפטיות הקשורות לחלוקת האחריות בין המשכיר לשוכר. אחת השאלות הנפוצות היא: מי אחראי לתשלום הארנונה בתקופת השכירות? האם המשכיר, כבעל הנכס, חייב לשלם את החוב, או שמא השוכר, כמי שמתגורר בפועל בדירה?
המאמר עוסק בשאלת חבותו של משכיר בתשלומי ארנונה עבור תקופה בה הנכס הושכר לאחר, אך לא נמסרה הודעה לעירייה על שינוי המחזיקים. המקרה מעלה סוגיות מהותיות בדיני הארנונה והיחסים המשפטיים בין משכיר, שוכר ורשות מקומית.
חיוב ארנונה: סקירה משפטית
חיוב הארנונה הוא מנגנון מיסוי חשוב ברשויות המקומיות, המבוסס על פקודת העיריות [נוסח חדש], חוק ההסדרים במשק המדינה (תשנ"ג-1992), ופרשנות הפסיקה. מאמר זה עוסק בהיבטים המרכזיים של חבות הארנונה, החל מהגדרת "מחזיק", דרך החובות המוטלות על בעלי הנכסים והמחזיקים בפועל, ועד לפסיקה המעגנת את עקרונות החיוב והגבייה.
מיהו "מחזיק"?
בהתאם לסעיף 1 לפקודת העיריות, "מחזיק" מוגדר כמי שמחזיק בנכס כבעלים, כשוכר או בכל דרך אחרת, למעט אורחים בבתי מלון או פנסיונים. משמעות הגדרה זו היא הרחבת מעגל החייבים מעבר לבעלות גרידא, כך שגם שימוש מעשי בנכס מקים חבות בארנונה.
הגדרה זו מדגישה שלושה אלמנטים מרכזיים:
- החזקה בפועל ("למעשה")
- זיקה משפטית לנכס (בעלות, שכירות או אחר)
- שליטה אפקטיבית בנכס
סיום חבות: הודעה לעירייה
סעיף 325 לפקודת העיריות קובע כי בעל נכס או מחזיק בו, שחדל להחזיק בנכס, מחויב להודיע על כך בכתב לעירייה. עד למסירת ההודעה, נותר המחזיק הרשום החייב בארנונה, אף אם בפועל חדל מלהחזיק בנכס. הוראה זו מגנה על הרשויות המקומיות מפני אובדן הכנסות בשל העדר מעקב שוטף אחר מצב הנכסים.
מעבר בעלות או חזקה: סעיף 326
סעיף 326 לפקודת העיריות מחדד את חובת הצדדים בעסקאות נדל"ן לדווח לעירייה על שינוי בבעלות או בחזקה. במקרה של מכירה, השכרה (לתקופה העולה על שנה), או העברה אחרת, מוטלת חובה על המוכר או המשכיר להודיע על העסקה ולציין את פרטי הקונה או השוכר. במקרים שבהם לא נמסרה הודעה כנדרש, נותר המוכר או המשכיר חייב בארנונה בנוסף למחזיק בפועל. מנגנון זה נועד להבטיח גבייה יעילה ולצמצם סיכונים תקציביים לעירייה.
חיוב בארנונה: המחזיק בפועל מול המחזיק הרשום
סעיף 8(א) לחוק ההסדרים קובע כי הארנונה הכללית תשולם על ידי המחזיק בנכס בפועל, תוך התחשבות בזיקה הקרובה ביותר לנכס. עם זאת, כפי שהובהר בפסיקה, מצב שבו לא נמסרה הודעה על שינוי חזקה יוצר חבות כפולה – הן של המחזיק הרשום והן של המחזיק בפועל.
פרשנות פסיקתית: חיזוק זכויות העירייה
בעניין עע"מ 2330/21 התחנה המרכזית החדשה בתל אביב נ' עיריית תל אביב-יפו, נדונה שאלת חבות הארנונה במצב שבו לא נמסרה הודעה על שינוי חזקה. נקבע כי כל עוד לא נמסרה הודעה, קיימת חבות מקבילה של המחזיק בפועל והמחזיק הרשום. החבות של המשכיר היא בגדר "ערבות חוקית" לחוב.
העירייה רשאית לפנות לכל אחד מהחייבים. אין חובה על העירייה למצות את ההליכים נגד המחזיק בפועל תחילה לעירייה עומדת האפשרות לגבות גם מהמחזיק בפועל. פסיקה זו מאזנת בין הגנה על הרשויות לבין חיוב הוגן של בעלי הזיקה הקרובה לנכס.
השלכות מעשיות של אי-דיווח על שינוי מחזיקים בנכס
ההשלכות המעשיות עשויות להשפיע על המשכיר או השוכר, בהתאם לנסיבות:
עבור המשכיר:
כאשר המשכיר אינו מוסר הודעה לעירייה על שינוי המחזיקים, הוא חשוף לגביית חוב הארנונה גם שנים לאחר סיום תקופת השכירות. אי מסירת ההודעה עשויה למנוע את תחולת התיישנות החוב, ולגרור חיובים נוספים, כמו הפרשי הצמדה, ריבית וקנסות. המשכיר עלול למצוא את עצמו מתמודד עם מצב של כפל תשלום, שבו יהיה עליו להגיש תביעה להשבת הסכומים ששילם שלא כדין.
עבור השוכר:
במידה והשוכר לא קיים את התחייבותו לתשלום הארנונה על פי החוזה, החוב עשוי להצטבר, ולהוביל לנקיטת צעדים משפטיים או מנהליים כנגדו. בנוסף, אם השוכר עזב את הנכס מבלי לוודא שהודעה נמסרה לעירייה, ייתכן שיצטרך להוכיח בדיעבד את תקופת ההחזקה שלו ואת תשלומיו, מה שעלול להוביל לעיכובים ולעלויות נוספות.
לכן, אי עמידה בהוראות החוק על ידי מי מהצדדים יכולה לגרום להשלכות כספיות ומשפטיות משמעותיות, ולהדגיש את חשיבות ההתנהלות המוקפדת מול הרשויות.
המלצות אופרטיביות
למרות שהחבות העיקרית מוטלת על המחזיק בפועל, אי-מילוי חובת ההודעה על שינוי המחזיקים לעירייה, עשוי להוביל לחשיפה משפטית וכלכלית משמעותית עבור המשכיר. לכן, יש לפעול באופן מיידי להסדרת המצב ולמנוע מקרים דומים בעתיד באמצעות יישום נהלים ברורים.
צעדים מיידיים
- מסירת הודעה פורמלית לעירייה: יש להודיע באופן מיידי לעירייה על שינוי המחזיקים בנכס כדי להפסיק את החיוב הנוסף.
- איסוף ותיעוד ראיות להחזקה בפועל: יש לאסוף ולשמור תיעוד המעיד על השהות בפועל של השוכר בנכס, כגון חוזה שכירות, תמונות, או עדויות.
- בדיקת תשלום הארנונה: יש לוודא האם השוכר שילם את הארנונה במהלך תקופת השכירות ולאסוף את כל האסמכתאות המוכיחות זאת.
- פנייה לשוכר להסדרת החוב: יש לפנות לשוכר בדרישה להסדיר את חוב הארנונה או להמציא אסמכתאות המעידות על תשלומיו.
אמצעי הגנה משפטיים
- הגשת השגה על החיוב: יש להגיש השגה על החיוב תוך 90 יום ממועד קבלת ההודעה על החוב כדי למנוע גבייה כפולה.
- העלאת טענת "ידיעה בפועל": אם העירייה ידעה בפועל על שינוי המחזיקים, ניתן להעלות טענה זו כהגנה.
- דרישה לקיזוז תשלומים שבוצעו: יש לבדוק את כל התשלומים שביצע השוכר, ולדרוש קיזוז במידה ויש חפיפות בתשלומים.
- שמירת זכות ההשבה במקרה של תשלום כפול: במקרים של כפל תשלום, יש לשמור את הזכות להגיש תביעה להשבת הסכומים ששולמו שלא כדין.
הסדרה עתידית
- עדכון נוסח חוזה השכירות: מומלץ להוסיף לחוזה השכירות סעיפים ברורים המתחייבים על מסירת הודעה לעירייה על שינוי מחזיקים, באופן שימנע חוסר בהירות בהמשך.
- יצירת מנגנון מעקב: יש להקים מנגנון מעקב פנימי, על מנת לוודא שחשבון הארנונה מועבר בצורה מסודרת לשוכר החדש לאחר סיום השכירות.
- שמירת אסמכתאות על מסירת הודעות: יש להקפיד על תיעוד כל הודעה שנמסרת לעירייה, בין אם זו הודעה על שינוי מחזיקים ובין אם מדובר בהודעות נוספות.
- תיעוד תקופתי של זהות המחזיקים: מומלץ לעדכן את פרטי המחזיקים בכל תקופה, כך שיהיה ניתן לעקוב אחרי השינויים בנכס בצורה מסודרת.
הקפדה על כללים ונהלים ברורים בנוגע לארנונה יכולה למנוע טעויות מיותרות וחשיפה לסיכונים כלכליים בעתיד. יש לפעול באופן מיידי להסדרת כל חוב או אי-סדרים שנוצרו, לשמור על פרקטיקות מקצועיות לעדכון העירייה, ולוודא שהחוק מיושם כראוי. באמצעות צעדים אלו ניתן למנוע סיבוכים נוספים ולהגביר את הבקרה והסדר בעתיד.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי כל תיק הינו ייחודי וכל תיק לגופו.
לקריאה נוספת ולהצטרפות אלינו:
- שתף אותנו ב-Facebook
- הצטרף לקבוצת WhatsApp שלנו: לינק כאן
- בקר אותנו ב-Instagram: עקוב אחרינו כאן
