חוק השכירות והשאילה בישראל מספק מסגרת משפטית ברורה ומסודרת בנוגע לזכויות וחובות בין משכיר לשוכר. כאשר מדובר במצבים כמו העמדת עמודים ובנייה בקומות העליונות, עלולה להיווצר פגיעה בתנאי השכירות והשימוש בנכס המושכר, והחשיבות לכך ניכרת במיוחד במקרים שבהם השוכר מתקשה להמשיך ולהשתמש בנכס כפי שהוסכם. במאמר זה נדון בזכויות השוכר ובדרכי ההגנה המשפטיות אשר עומדות לרשותו כאשר הוא נתקל בהשפעות כאלו.
המסגרת המשפטית
סעיף 6(א) לחוק השכירות והשאילה, תשכ"ב-1972 קובע כי "המשכיר ימסור את המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו ובין השוכר." כלומר, המשכיר חייב להבטיח כי הנכס המושכר יהיה מתאים למטרת השכירות שהוסכמה מראש. על המשכיר לוודא כי המצב הפיזי של הנכס תואם את ההסכמות עם השוכר, ולא רק בעת תחילת ההסכם אלא לאורך כל תקופת השכירות.
סעיף 9(א) לחוק השכירות והשאילה קובע את זכויות השוכר במקרה של פגם או אי-התאמה בנכס המושכר. אם השוכר דרש מהמשכיר לתקן פגם או אי-התאמה בנכס ולא תוקן הפגם בתוך זמן סביר, השוכר זכאי:
- א. לתקן את הפגם ולדרוש החזרת הוצאותיו הסבירות.
- ב. להפחית את דמי השכירות בהתאמה לפחת שנגרם בשווי השכירות עקב הפגם או אי ההתאמה.
סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מספק הגנה לשוכר במקרה שבו נעשו שינויים בנכס המונעים ממנו להשתמש בו לצורך המוסכם. במקרה כזה, השוכר זכאי לפטור מתשלום דמי השכירות כל עוד השימוש בנכס נמנע, וזאת ללא קשר לכך שלא ביטל את החוזה עקב כך. המשכיר, מצד שני, רשאי לבטל את החוזה לאחר זמן סביר.
סעיף 23 לחוק השכירות והשאילה מתייחס לתרופות הכלליות המגיעות לצדדים במקרה של הפרת חוזה. התרופות שנקבעו בסעיף זה מצטרפות להוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, ולפיהן, אם הפרת החוזה הייתה יסודית, הנפגע זכאי לבטל את החוזה.
השלכות העמדת עמודים ובנייה בקומה העליונה
כאשר המשכיר מבצע עבודות כמו העמדת עמודים או בנייה בקומה מעל לנכס, התוצאה עשויה להיות פגיעה בתנאים שבהם השוכר נהנה מהנכס המהוות עילה להפחתת דמי השכירות או לביטול החוזה, בהתאם לפסקי-דין ולהגדרת הפגמים והשפעותיהם.
סוגי הפגיעות שעשויות להיגרם כוללות:
- פגיעה בשימוש בנכס: רעש בלתי סביר, חסימת דרכי גישה או פגיעה בפרטיות השוכר עלולים להוות הפרות יסודיות של החוזה, המובילות לזכות השוכר לבקש תיקון או ביטול החוזה. במקרה כזה, יש לבחון אם הפגיעה במטרת השכירות קריטית עד כדי מניעת השימוש בנכס.
- הזכות לתקן את הפגמים: אם העבודות גרמו לנזק או לאי-התאמה, על המשכיר לדאוג לתקן את הנזקים בהקדם. אי-תיקון הפגמים יכול להוביל להפחתת דמי השכירות או לזכות השוכר בתיקון הנזקים בעצמו ובדרישת הוצאותיו מהמשכיר.
- הפסקת תשלום דמי השכירות: כאשר הבנייה בקומה שמעל הנכס הופכת אותו לבלתי שמיש או פוגעת בצורה משמעותית בשימוש בו, השוכר זכאי להפסיק את תשלום דמי השכירות עד שהשימוש בנכס יתאפשר שוב באופן מלא.
בפסק-דין ע"א 240/77 שלמה כרמל בע"מ נ' פרפורי ושות' בע"מ קבע בית המשפט כי הפרת החוזה מצד המשכיר, אשר מובילה לפגיעות בלתי צפויות בנכס, עשויה להוות עילה לביטול חוזה השכירות ודרישה לפיצויים. בית המשפט הדגיש את חשיבות חובת המשכיר לוודא שהפעולות שביצע לא יפגעו בזכויות השוכר ולא ישפיעו על תכלית השכירות.
בע"א 2/48, יוסף אלבראנס נגד יוחנן שמטרלינג, נקבע כי סעיף 478 לחוק השכירות והשאילה הוא הרבה יותר רחב, ומכיל גם "מניעות שימוש כלליות", אשר אינן בהכרח נובעות ממהות הנכס עצמו. על פי פרשנות זו, מדובר במצבים שבהם השוכר איננו יכול להשתמש בנכס באופן שלם או כפי שהוסכם, ולא בהכרח בשל פגם פיזי בנכס עצמו.
בית המשפט הדגים את העיקרון במקרה של חוסר אפשרות של שוכר יהודי לגשת למושכר המצוי בשטח ערבי, או למצבים בהם הגישה לנכס אינה בטוחה, אף אם הפגם הפיזי בנכס לא היה קיים. קביעה זו ממחישה את הרחבת העקרונות שבסעיף 478 לחוק, כך שהוא לא מתמקד רק במצב של פגם בנכס עצמו אלא גם במצבים של מניעת שימוש בנכס עקב בעיות גישה או תנאים חיצוניים
לסיכום, העמדת עמודים ובנייה בקומה מעל לנכס המושכר עלולות להוות פגיעות משמעותיות בזכויות השוכר וביכולת השימוש בנכס. חוק השכירות והשאילה מעניק כלים משפטיים ברורים לשוכר על מנת להגן על זכויותיו במקרים כאלה, כולל זכות לתקן את הנזקים, להפסיק את תשלום דמי השכירות או אף לבטל את החוזה במקרה של הפרה יסודית של תנאי השכירות. במצבים כאלה, מומלץ לשוכר לפנות לייעוץ משפטי מקצועי על מנת למצות את זכויותיו ולהשיב את המצב לכפי שהיה לפני ביצוע העבודות.
האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי ו/או תחליף לייעוץ משפטי כל תיק הינו ייחודי וכל תיק לגופו.
לקריאה נוספת ולהצטרפות אלינו:
- שתף אותנו ב-Facebook
- הצטרף לקבוצת WhatsApp שלנו: לינק כאן
- בקר אותנו ב-Instagram: עקוב אחרינו כאן
